Ak sa Vám niečo páči poprosím kliknúť na “páči sa mi to”, alebo FB “like” aby sme mali od Vás odozvu (a taktiež Nás to vedie k pokračovaniu Našej tzv neziskovej “práce”)…Čím viac klikov na “páči sa mi to”, alebo FB “like”, tým nám pomôžete rozšíriť sa “ĎAKUJEME”
Minulý týždeň sme boli spolu s manželkou pozvaní k priateľom, trochu si posedieť a dať si víno. Milujeme takéto udalosti, nielen pre spoločnosť, dobré jedlo a víno, ale taktiež pre posúdenie investorského trendu. Na týchto posedeniach pozeráme a počúvame ostré názory rôznych investičných a dôchodkových plánov medzi hosťami, ktorí sa často stretli náhodne. Každý, kto je inšpirovaný postojom Benjamina Grahama k investovaniu, musí mať na zreteli nezvyčajnú investorskú psychológiu. Tento víkend sa mi javil ako veľmi informačne prínosný, špeciálne keď si všímam, že nie veľa investorov zmenilo svoju stratégiu v poslednej dekáde.
Je to neočakávané, že sme si začali všímať trhy prostredníctvom očí účastníkov týchto priateľských stretnutí. Na konci 90-tych rokov sme si všimli, že konverzácie prešli k internetovým, alebo iným investíciám, často medzi ľuďmi, čo sa takmer nepoznajú. Ľudia sa nechceli viac rozprávať o deťoch, ich učiteľoch na hudobnej škole, aká je najlepšia reštaurácia v meste, alebo čo si myslia o tomto víne. Investície do e-biznisu boli v centre pozornosti. Je dobré povedať, že to bol signál bubliny v sektore. Po technologickej bubline sa konverzácie otočili na realitný trh. V tom čase skočili z jednej inflačnej bubliny na ďalšiu.
Binárne emócie
Každý skúsený pozorovateľ správania sa davu si všimne, že väčšina ľudí, ktorí sa považujú za investorov reagujú binárnym spôsobom. Všetci otvoria pozície, alebo naopak všetci zatvoria investorské pozície. Prejavujú silnú náklonnosť, alebo jasné zavrhnutie jednotlivých investičných kategórii, alebo dokonca celého trhu. Tieto dni obhajujú svoj odstup od akcií tým, že trh je zmanipulovaný a investovanie v týchto dňoch nie je nič iné ako gamblerstvo. Namiesto toho, aby videli trh, taký aký v skutočnosti je, sú ovplyvnení emóciami. Pozerajú len na indexi ako napr. Dow Jones, alebo S&P a považujú všetky investície ako niečo, kde sa chcú vyhnúť akýmkoľvek stratám. Nie je nič zlé na tom, mať silnú preferenciu a zameranie sa v investovaní, no to zameranie musí prísť z vnútra, a nemôže byť ovplyvnené pohybom „stáda“. Múdry investor vie o čom hovorím.
Rastúci trend
Vznikajúca investičná téma je zlikvidovanie 401(k), (nezaistený dôchodkový sporiaci účet-pozn. autora) a kupovať nehnuteľnosti. Navonok sa nám zdá, že mám na to dostatočné dôvody. Akciové indexy sú volatilné a vymykajú sa logike. Milióny Američanov, ktorí stratili prácu, domovy, alebo nemajú dostatok financií si kúpu domu nemôžu dovoliť. Vďaka tomu trh je preplnený. Výsledkom je aj tak vlna dopytu na realitnom trhu. Stavebné firmy nevedia často uspokojiť investorov, aby stavali dostatočne rýchlo, lebo zúfalé nehnuteľnosti sú práve kupované vďaka rýchlemu umiestneniu na trh. Majitelia hovoria o vyberavosti pri výbere nájomcov. To je stav realitného trhu dnes, ale títo „investori“ iba reagujú na súčasnú situáciu a nepredpovedajú ďalší vývoj.
Najviac pravdepodobný dôsledok je, že sa tam zarobia nejaké peniaze, no nedá sa zastaviť prílev ďalších „investorov“, ktorí prídu masovo. Momentálne hlavná bariéra vstupu je zloženie 20-25% zálohy pri nákupe majetku, ale všimli sme si, že to funguje v cykloch. Nebude trvať dlho a pramienok sa premení v silný prúd. Pravdepodobne nastanú roky, možno veľa rokov nadštandardných príjmov pre prvých vlastníkov nehnuteľností, no trh sa precení a nastane nasýtenie trhu s prenájmom. To je najlepší možný scenár, klasické hľadanie rovnováhy na relatívne slobodnom trhu. No existujú ďalšie faktory, čo by mohli spôsobiť komplikácie, o tých sa na spoločenskom večierku už nehovorilo.
Opodstatnenie pre Risk Management
Ďalej ako najlepší možný scenár, sú riziká, ktoré nepatria k tým, ktoré by sa dali očakávať na väčšine trhov. Silné faktory, ktoré zvýhodňujú nájomcov prispievajú v skutočnosti k narušovaniu vládnej finančnej stability. Podpora v nezamestnanosti, zamestnanecké výhody, sociálne zabezpečenie, a zdravotná starostlivosť, to všetko hrá svoju úlohu pri podpore nájmov, zároveň však zdôrazňuje, že sa jedná o štátne finančné prostriedky. Koľko investorov dáva prednosť pohľadu na vládny cash flow, pred pohľadom na možnosti cash flow vlastného majetku? A v prípade, že dnes existujú zdravé výnosy z prenájmov, skutočne počítajú investori s tým, že ostanú prostredníctvom ich hostiteľských miest a obcí nezadlžený aj v budúcnosti?
V záujme posilnenia svojich finančných prostriedkov miestne vlády budú musieť urobiť jednu z dvoch vecí, prípadne oboje, a žiadna z nich nie je atraktívna pre majiteľa nehnuteľnosti. Prvou z nich je zvýšenie príjmov, čo pri súčasnej absencii ekonomického rastu povedie k nárastu daní z nehnuteľností a zavedeniu ďalších poplatkov. To spoločne s nováčikmi na trhu zníži návratnosť investícii. Druhou možnosťou je znížiť výdavky miestnej vlády. Majitelia nehnuteľností potrebujú preskúmať veľkosť verejného trhu práce, vzhľadom k súkromným trhom v ich miestnych komunitách. Každý by si mal určiť koľko trhu s nájomným pochádza z platov štátnych zamestnancov. V prípade, ak sa vyskytnú na obzore zásadné úsporné opatrenia, potom by to výrazne znížilo kúpnu silu nájomníkov, a schopnosť majiteľa zvýšiť, alebo dokonca len udržať nájomné v dlhodobom horizonte.
Čo momentálne riskujeme týmito agresívnymi stimulmi, ktoré sú veľmi úzko prepojené s úspornými opatreniami? Pre vlastníka nehnuteľnosti je dôležité, že ak deflácia príjmov je zlá, ako veľmi zlá je cenová inflácia ? Nikto, koho sme stretli nevyzeral, že by sa mohol zaoberať vplyvom vysokej inflácie na nájomné. Možno najväčšie nebezpečenstvo pre rentierov je štátom určovaný strop ceny nájomného. Odkedy inflácia spôsobuje rast cien nájmov príliš rýchlo, vláda reaguje zavedením stropu, aby ochránila „obyčajných ľudí“, to všetko za peniaze majiteľov. Na konci 70-tych a začiatkom 80-tych rokov, rentiery vo väčšine veľkých miest si užívali výhody plynúce z benefitov od vlády. Súčasná legislatíva podporuje zákaz kontroly nájmov, no nie je oficiálne vymedzené, a na papieri.
Keď sa pozrieme na stav verejných financií, je zrejme naivné si myslieť, že tento svet sa nezmení. „All-in“ investorský postoj ignoruje pravdepodobné nebezpečenstvá. Každý priemerný investor musí rozvinúť základ pre kvalitný risk management a uvedomiť si emocionálne vedený postoj do dnešného dňa. Čo sa týka rôznych večierkových trendov, je to dobrý indikátor na všímanie si možných nástrah v jednotlivých kategóriách. Okrem toho, ktorý pozorovateľ trendov by si chcel nechať ujsť príležitosť na dobré jedlo, víno a pokec ?
Zdroj: Charts & Signals
Facebook komentár