Vysvetlenie prečo dom nie je dobrou investíciou

Ak Vás zaujal niektorý z článkov a chcete podporiť našu prácu, najjednoduchší spôsob ako tak urobiť je kliknúť na “páči sa mi to“, alebo náš článok “tweetowať.“  Vaša odozva nás vedie k tomu aby sme pokračovali v publikovaní a preto Ďakujeme za každú jednu návštevu, odporúčenie, zdielanie, like alebo tweet… Team portálu www.FinancnyTrh.com

Prišiel som k názoru, že pre milióny Američanov je dom veľký záväzok maskujúci sa ako bezpečné aktívum. Nie iba kvôli nedávnemu pádu trhu s nehnuteľnosťami aj keď to môžeme považovať za určitý eye-opener čo prekvapil mnoho ľudí. Aj keď v poslednom desaťročí ľudia videli implóziu trhu s nehnuteľnosťami, priemerní Američania stále veria, že dom je skvelá ak nie najlepšia dlhodobá investícia.

Taktiež môj kolega, David Hanson počas minulého týždňa napísal: nedávny prieskum Gallup ukazuje, Američania teraz veria, že investícia do nehnuteľností je najlepšia voľba pre dlhodobé vyhliadky. Tento postoj vytláča investície do akcií, dlhopisov a zlata.

Možno majú pravdu, ale iba preto, lebo investičný bankár nepracuje naplno a investícia do nehnuteľnosti vyzerá byť ako  tá najlepšia. Avšak, takáto investícia z historického hľadiska, bola veľmi zlou pre tých, ktorí dúfali v zisk viac než čo im prinesie inflácia. Pre lepšie pochopenie čo tým chcem povedať vám musím porozprávať o svojej návšteve ekonóma, pôsobiaceho na University of Yale, Robert-a Shiller-a.

Súvisiace: Zoznámte sa s 35-ročným finančníkom, ktorý predal najdrahšiu životnú poistku na svete

Shiller – výherca Nobelovej ceny v minulom roku – je považovaný za popredného svetového odborníka v oblasti nehnuteľnosti. Spojil historické dáta so sústredeným pohľadom na ľudskú psychológiu, aby poskytol jednu z najlepších analýz nehnuteľností, aká kedy bola publikovaná.

Nielenže je Shiller geniálny, ale je jeden z najmilších ľudí, ktorých som kedy poznal. Ľahko sa s ním komunikuje a dokáže veci vysvetliť takým spôsobom, čo je ľahko pochopiteľný pre každého. Keď sme sedeli v jeho kancelárii, jedli šišky a pili kávu, spýtal som sa ho, čo by mali majitelia nehnuteľností, prevažne domov, očakávať v dlhodobom horizonte.

„Boom v oblasti nehnuteľnosti v dvadsiatom storočí bol spôsobený faktom, že nehnuteľnosti sú dobrou investíciou. Nebolo to kvôli pozitívnej histórii v tejto oblasti.“ Dnes s ním väčšina ľudí súhlasí. Týmto chcel Shiller povedať, že dom vám dáva miesto na život, spánok a miesto k uskladneniu vašich vecí. A to ja tak všetko. Američania stále veria, že hodnota domu bude väčšia a to nie len o hodnotu inflácie. A to je podľa Shilerr-a úplne zlé.

„ Kapitálové zisky neboli dokonca pozitívne. Od 1890 do 1990 reálne ceny domov očistené o infláciu boli prakticky bezo zmeny.
Shiller – priekopník v oblasti finančného (behaviorálneho) správania a jeden z najkľudnejších a najrozvážnejších ekonómov akého poznám – v tomto bode rozhovoru ožil. Odhaľovanie podstaty, že investícia do domu je úžasná investícia je jedna z jeho obľúbených tém.

Cenný domov by podľa neho mohli klesnúť na dlhšiu dobu ak nie na desaťročia. „Prečo je to tak?“ Moja odpoveď bola rýchla a jasná- Ja neviem.

Súvisiace: 77 dôvodov prečo zle hospodárite s peniazmi 

Shiller sa mi to pokúsil vysvetliť jednoduchou cestou prečo je to práve tak. „ Myslím si, že musíte zobrať v úvahu to čo už bolo spravené predtým. Ceny domov klesali v prvej polovičke dvadsiateho storočia (očistené o infláciu). V tej dobe o tom diskutovali ekonómovia. Máme tu technický pokrok a teda domy sú stavané veľmi kvalitne. V 1900, domy boli stavané ručne remeselníkmi. Avšak teraz, v 1950, máme všetko moderné náradie a paneláky.  Taktiež stavební robotníci sú oveľa lepší teraz ako v 1900. Preto je očividné klesanie cien domov.“

Neskôr taktiež spomenul fakt, že niektoré domy jednoducho počas určitej doby „vyjdú z módy“ a to strhne cenu dole. Potom sa zaoberal otázkou: „ Aký typ domov budú stavať za dvadsať rokov? –  Môže pribudnúť moderné vybavenie, istá forma počítača na riadenie domu, niečo čo teraz nedokážeme predvídať. Preto ľudia nebudú chcieť bývať v starších domoch.“ Jeho myšlienkový pochod ukončil vetou : „Ja nikdy nezabudnem.“

„Pre mňa osobne je myšlienka kúpi domu preto, lebo je to dobrá investícia jednoducho celá zlá. V horizonte 30 rokov sa môžu reálne vyskytnúť výrazne poklesy v oblasti cien domov.“

Reálne ceny domov môžu poklesnúť v nasledujúcich 30 rokoch.  

Najlepšia vec na Shiller-ovi, ktorá ho oddeľuje od typického vedátora, je že každé tvrdenie dokáže podporiť faktami a dátami.
Začiatkom dvadsiateho storočia Shiller chcel vidieť ako sa správali ceny domov na celoštátnej úrovni v dlhodobom horizonte. Bol šokovaný faktom, že nikto v skutočnosti tieto dáta nedal dokopy. Hrabal sa v knižniciach, prechádzal cez tisíce čísel a nakoniec prišiel s indexom, ktorý meral ceny domov na celoštátnej úrovni od roku 1890. To bolo po prvýkrát. „Čudné na tom bolo, že nikto nevytvoril výstup z tých dát. Tento obrázok určite nikto predtým nevidel.(popritom neveriacky krútil hlavou) Ľudia vykresľujú všetky možne druhy dát. Prečo sa nik nezaoberal týmto dátami? Nato som stále nenašiel odpoveď.“

Súvisiace: Hľadáte výhody? Ceny nehnuteľností v Paríži prepadli

Graf znázorňujúci celoštátne ceny domov očistené o infláciu:

Od 1890 – len tri dekády po prvej svetovej vojne – do 2012, ceny domov očistené o infláciu šli doslovne nikde. Ani desiatnik reálneho rastu. Pre porovnanie, S&P 500 sa zvýšil viac než 2000 krát za to isté obdobie (očistený o infláciu).  Od 1890 do 1980 reálne ceny domov v skutočnosti klesli zhruba o 10%. Dôvodom prečo Shiller varuje pred  poklesom cien aj v budúcnosti je jednoduché pozorovanie, veď už sa to stalo v minulosti. Je to práve história, ktorá nám hovorí čo máme očakávať od našich domov. Celá myšlienka rastu cien domov je výplodom realitnej bubliny začiatkom 20 storočia.

Je dôležité zdôrazniť k čomu nám dom slúži: poskytuje miesto kde môžeme žiť, miesto kde môžeme vychovávať deti, miesto kde môžeme tráviť dovolenku s rodinou, miesto kde môžeme grilovať s priateľmi a susedmi, dokonca miesto -ktoré môžeme prenajať. Samozrejme, že toto všetko ma obrovskú hodnotu. Shiller ma jeden dom a ako sám povedal, kúpil by ďalší ak by to bolo potrebné. „ V podstate, ak by som prechádzal ponukou domov a chcel by som jeden, práve v tejto dobe, tak by som si ho kúpil. „

Problém je v Američanoch, ktorí čakajú od svojho príbytku oveľa viac než miesto kde môžu žiť. V 2010 – roky po tom ako realitná bublina praskla – Shiller-ov prieskum ukázal, že Američania očakávajú ocenenie domu o +6% každý rok bo dobu nasledujúceho desaťročia. Ak je história v niečom nápomocná,  toto očakávanie je asi dva krát tak rýchle ako sa v skutočnosti zhodnotí dom v priebehu rokov. Neberúc v úvahu realitnú bublinu, ľudia stále očakávajú výnosy z ich domov ako z ich akcií a iných hodnotných artiklov.

Súvisiace: 8 spôsobov, ako môže vaša výchova ovplyvniť vaše finančné návyky

Súvisiace: USA dominuje na zozname zahraničných investorov do nehnuteľností

Odkedy je dom najväčšou investíciou pre Američanov a zároveň ich najväčším aktívom, môžeme vidieť ako sa to stáva problémom. Ak máte nadnesené očakávania o vašom najväčšom aktíve, ktoré máte, kráčate dole po ceste finančného sklamania. Cena amerických domov spadla takmer o 7 biliónov dolárov od roku 2007 do 2011. Ľudia,  ktorí si mysleli, že vklad do ich domov sa vráti pred dôchodkom boli poučený faktom – Pán Trh je agresívny, veľmi tvrdý a nemilosrdný.
Každý by mal v dome, ktorý si môže dovoliť a žiť život aký si zaslúži. Ale predpokladať o dome ako o dlhodobej investícií konkurencieschopnej voči akciám, je veľmi nebezpečné. Jednoducho tu nie je žiaden dôkaz podporujúci túto myšlienku.
Myslím si, že ľudia vbehnú do dvoch problémov keď premýšľajú o hodnote ich domu.

Dom je jednoducho aktívum, ktoré sa drží veľmi dlho. Akcie sa predávajú a kupujú takmer každý mesiac ale ten istý dom si držia roky alebo aj desaťročia. Pokiaľ držíte niečo takú dlhú dobu, očakávané výnosy môžu byť nadhodnotené kvôli inflácii. Index spotrebiteľov narástol šesťkrát od roku 1970. Ak ste kúpili dom v 1970 za 30 000 dolárov a jeho hodnota dnes je 180 000 dolárov. Po odpočítaní hodnoty inflácie ste vlastne nič nezískali. Myslíte si, že ste zarobili celý majetok, množstvo peňazí, ale vlastne ste sa nepohli nikam. Ak pripočítame dane, poistenie, opravy, tak ste v strate.

Povedzme, že ja a vy máme 250 000 dolárov. Ja si kúpim dom v hodnote 250 000 dolárov v hotovosti a vy si prenajmete dom za 1 000 dolárov na mesiac priamo cez ulicu a vložíte peniaze do S&P 500. Po 20 rokoch budem mať dom v reálnej hodnote 200 000 dolárov a vy budete mať portfólio akcií v hodnote 330 000 dolárov (očistených o infláciu) – za predpokladu reálnej sadzby návratu na trhu a miery inflácie 2%, v prípade platieb nájomného. Rozdiel medzi týmito dvoma sumami je opportunity cost – (situácia, kedy zvažujete výhody, ktoré ste mohli získať ak by ste volili druhú možnosť) mať dom ( nezapočítal som dane, opravy, poistenie). V skutočnosti je ťažké si priamo prenajať ten istý dom na 20 rokov a veľa regiónov nemá príliš lákavé ceny prenájmov. Takže táto cesta asi nebude uskutočniteľná. Avšak ukazuje nám, že rozhodnutie vlastniť niečo môže byť viac o životnom štýle a stabilite.

Takže, určite cesta – vlastniť dom. Nezabúdajte držať svoje očakávania na uzde.

Preložil: Marek Košuda

Zdroj: MSNMoney