Významným faktorom rastu amerického HDP je stav realitného sektora, teda nehnuteľností. Výstavba nových domov však odzrkadľuje len malú časť celkového obrazu. Nakupovanie nových zariadení a bytové doplnky idú ruka v ruke so všetkými pomocnými prácami týkajúcich sa trhu s bývaním. Realitní makléri, bankové a právne znalosti, to všetko je nevyhnutné pre podporu nákupu a predaja nových i existujúcich domov. A čo je najdôležitejšie, rastúce ceny nehnuteľností zvyšujú čistú hodnotu spotrebiteľov, čo zosilňuje čerpanie úverov, spotrebu a hospodársku činnosť. Tieto fakty boli v roku 2007 prehliadnuté a to je hlavný dôvod, prečo takmer všetci na Wall Street a vo Washingtone boli zaslepení dopadom kolapsu cien nehnuteľností.
Neúspech v oblasti nehnuteľností bol najprv príčinou veľkého poklesu, avšak má aj zásluhu na ukončení tohto poklesu. Za týmto kľúčovým prvkom ekonomického oživenia stojí schopnosť vlády zvyšovať ceny domov cez proces umelo vytvorených úrokových sadzieb, ktoré sú rekordne nízke a to, že Fed nakupuje opravné položky z bilancií bánk. Ibaže, táto náhrada a dočasné obnovenie sa teraz dostáva do problémov.
Dostupnosť domov spôsobená na jednej strane poklesom cien a na druhej strane rekordne nízkymi nákladmi na pôžičky, prinútila investorov, aby sa zoskupili v tomto sektore. Podľa indexu Case-Shiller Home Price ceny nehnuteľností z maxima na minimum klesli o 35%. Špekulanti siahli po zhabaných majetkoch, ktoré boli vhodené na trh bez veľkého ohľadu na cenu. Súkromné spoločnosti a investičné fondy kúpili tieto majetky prevažne v hotovosti; a ďalšie peniaze, ktoré si priali požičať, prišli skoro zadarmo. Tieto dni sú však teraz minulosťou.
Ceny bývania kolísali do roku 2009, až sa v roku 2010 postupne stabilizovali. Lenže teraz sa vrátili k ich rastu dosiahnutého počas rokov 2000-2006. Národná asociácia realitných kancelárií uviedla, že medián súčasných cien bývania vzrástol o 13,5% od júna minulého roka. A čo viac, kedysi neisté výnosy dlhopisov sa taktiež začali zvyšovať. Freddie Mac uviedol, že sadzby u tridsaťročných pevne fixovaných hypotékach od začiatku mája výrazne vzrástli takmer o 35%. Možno to je dôvod, prečo americké Národné združenie obchodníkov s nehnuteľnosťami minulý týždeň uviedlo, že nákupy investorov tvoria iba 15% predajov z júna, čo je najnižší podiel od roku 2008, odkedy združenie nehnuteľností začalo sledovať tieto údaje.
Investori sú momentálne presýtení zhabanými majetkami a zarobili ľahko veľa peňazí. Takže je teraz na kupcoch domov pokračovať v ich práci. Avšak, keďže medián ročného rastu príjmov je 1,1% (ďaleko pod rastom cien domov), nie je tu veľa nádeje, že jednotliví spotrebitelia nahradia investičné fondy, hlavne preto, že spotrebitelia kupujúci dom po prvýkrát nemôžu platiť v hotovosti a bude sa od nich požadovať, aby splnili štandardné podmienky bánk na získanie pôžičky.
A čo viac, nedávna správa z osobitného generálneho inšpektorátu – Program sanácie problémových aktív uvádza, že 46% zúfalých majiteľov domov, ktorí dostali odklad pôžičky od vlády v roku 2009 znovu začali splácať ich záväzky. Preto možno očakávať, že stovky tisíc zhabaných nehnuteľností sa objaví na trhu nehnuteľností už v blízkej budúcnosti. Možno, že zvýšenie zásob a rastúce úrokové sadzby hypoték prinesú zníženie cien a nakoniec prinútia špekulantov sa vrátiť späť do reality. Pri tom všetkom sa to pravdepodobne nenastane, kým sa najskôr výrazne neznížia hodnoty majetkov.
Dôkaz tohto spomalenia môžeme hľadať aj v príjmoch významných staviteľov domov. PulteGroup uvádza, že rastúce náklady na pôžičky už začali ubližovať predajcom. Najväčší americký staviteľ domov podľa trhovej hodnoty hlásil, že objednávky v druhom štvrťroku poklesli o 12%.
Už v roku 2009 poklesnuté úrokové sadzby hypoték a ceny domov dostali trh s nehnuteľnosťami na dno. Naproti tomu však teraz máme rastúce náklady na pôžičky, prudko stúpajúce ceny domov a malý rast príjmu. Všetky tieto faktory pôsobia na úkor dostupnosti nehnuteľností.
Je tiež dôležité si uvedomiť, že rastúce úrokové sadzby nie sú priamo spojené s hospodárskym rastom. Bernankeho Fed nedávno uviedol, že zníženie obehu MBS (cenné papiere naviazané priamo na hypotéky) a pokladničné nákupy sa môžu uskutočniť v najbližších niekoľkých mesiacoch, čo prinúti investorov obávať sa prípadného odstránenia ponuky Fedu s pevným výnosom. Ak by k takémuto niečomu došlo, mohla by sadzba tridsaťročnej fixnej hypotéky vzrásť vo veľmi krátkej dobe o 6%.
Rastúce úrokové sadzby hypoték spôsobia, že trh s bývaním sa prepadne hlbšie. Samozrejme, že utrpí aj ekonomika, ktorá ide súčasne s týmto trhom a bude nasledovať ťažká recesia. Akonáhle si Fed uvedomí, ako veľmi sú trh s nehnuteľnosťami a ekonomika závislé na umelo vytvorených nízkych úrokových sadzbách, ukončí zužujúce sa kvantitatívne uvoľňovanie a rapídne zvýši prídel mesačného nákupu. Očakáva sa výrazný nárast majetku na strane aktív a dlhotrvajúci vzostup na býčom trhu s cennými kovmi, potom ako centrálna banka vydá vyhlásenie, že výška ich konečného účtu nie je limitovaná.
Preložil: Miroslav Lukáč
Zdroj: Pento Portfolio Strategies
Facebook komentár