Prehľad
Keď praskne finančná bublina, je možné ju opäť nafúknuť? A aké sú riziká, ktoré nám všetkým hrozia, keď bude tento pokus o znovu nafúknutie neúspešný?
V tomto článku sa zbežne pozrieme na šesť faktorov, ktoré sa spojili a vytvorili bublinu na trhu s nehnuteľnosťami v Spojených štátoch. Ako budeme spomínať, vláda považuje návrat k normálnemu trhu s bývaním – trhu , ktorý je ovládaný trhovými silami – za politicky neakceptovateľný. Namiesto toho, bol vytvorený umelý hypotekárny trh s rozsiahlymi zásahmi v troch rôznych oblastiach ako dôsledok snahy vlády o znovu nafúknutie bubliny na trhu s bývaním. Pomerne rizikové rozhodnutie, ale politici sa rozhodli risknúť všetko, čo daňovníci a sporitelia majú, pri pokuse udržať si svoje stoličky. Tieto intervencie zahŕňajú zásahy Federálneho rezervného systému, ktorý v podstate vytvára peniaze zo vzduchu, aby financoval takmer celý hypotekárny trh za nižšie ako trhové sadzby. Preskúmame prečo tieto tri intervencie neuspejú vo vytlačení šiestich zdrojov bubliny a závažné rizika pre nás všetkých, keď sa pokus o ekonomickú nemožnosť stáva politicky nevyhnutným. Článok ukončíme diskusiou pravdepodobných dôsledkov pre trh s bývaním a hodnotu dolára a krátkou diskusiou alternatívnych riešení ochrany Vášho čistého bohatstva.
Ako vytvoriť bublinu v cenách bývania v šiestich krokoch
Viacero faktorov sa spojilo, aby vytvorili bublinu na trhu s bývaním, ktorú zažívali v Spojených štátoch v prvej polovici prvého desaťročia tohto storočia. Pravdepodobne hlavným prvkom bola pomerne liberálna kreditná politika Federálneho rezervného systému, ktorá viedla k najnižším hypotekárnym sadzbám od 70.rokov, ktoré mali za dôsledok najprijateľnejšie ceny domov v priebehu poslednej generácie.
Kvalifikovanie sa pre hypotekárny úver nie je ani natoľko závislé od cien domov ako od schopnosti dovoliť si splátky hypotéky. Ako príklad môžeme použiť rodinu s mediánovým príjmom domácností v Spojených štátoch v roku 2009, ktorý bol približne $50 000 ročne (odhad Štatistického úradu). Štandardy pre poskytnutie hypotéky pred vznikom bubliny boli, že hypotekárne splátky nesmú presiahnuť 28% príjmu domácnosti, čo by znamenalo $1 167 mesačne ako maximálna suma určená na splátku istiny a úroku. Podľa štatistik agentúry Freddie Mac, priemerná 30-ročná fixná sadzba na hypotekárnom úvere v období 1972 až 2006 bola 9,31%. Ak zoberieme medián ročného príjmu $50 000 a priemernú hypotekárnu sadzbu 9,31%, mediánová domácnosť v USA spĺňala podmienky pre hypotéku vo výške $141 000 a predpokladajúc 20% podiel vlastných zdrojov, mohla si dovoliť dom v hodnote $176 000.
Počas rýchleho rastu bubliny na trhu s bývaním sa fixné úrokové sadzby pohybovali v rozpätí 5,50% až 6,00%. Keď zmeníme našu hypotekárnu sadzbu na 5,75%, tak naša rodina s tým istým mediánovým príjmom $50 000 ročne môže dostať hypotéku vo výške $200 000, čo je nárast o približne $60 000, alebo takmer polovica z pôvodnej hypotéky (a ceny domu).
Počas obdobia, keď vrcholilo šialenstvo ohľadom bubliny na trhu s bývaním – toto šialenstvo každému na očiach, ktoré bolo umožnené federálnou vládou ako aj Wall Street-om a ratingovými spoločnosťami – rizikové hypotéky boli upisované s jednoročnými uvádzacími sadzbami ako napríklad 3,5%. Pri takýchto sadzbách by si rodina s príjmom $50 000 mohla “dovoliť” hypotéku vo výške $260 000, čo je takmer dvakrát toľko ako hypotéka desaťročie predtým, čo umožnilo takmer dvojnásobný nárast cien nehnuteľností. Aspoň dovtedy, kým sa úroková sadzba zmluvne nezmení, kedy však už rodina nebude mať prostriedky na platenie splátok, ale Wall Street a ratingové agentúry poskytujúce ratingy investičných stupňov sa už v tomto čase nezaujímali o takéto triviálnosti.
Avšak, pád hypotekárnych úrokových sadzieb sám o sebe nestačil na vytvorenie kompletnej bubliny na trhu s bývaním. Ani hypotéka vo výške $260 000 nestačila na kúpu nového domu v mnohých vychytených oblastiach, kde ceny leteli do výšin; príjem jednoducho nestačil na predaj priemerného domu priemernému robotníkovi. Mnohí ľudia si tiež nemohli dovoliť zaplatiť prvú zvýšenú splátku, podiel vlastných zdrojov na kúpe domu. Riešením bolo jednoducho dovoliť ľuďom požičať si na túto splátku formou druhej a tretej hypotéky, ktoré mali splatnosť simultánne s prvou hypotékou.
Dodatočnou prekážkou bolo, že historický štandard 28% alebo 30% príjmu bol nedostatočný na splácanie nových, väčších úverov. A tieto štandardy neboli nepodložené – mnohé desaťročia histórie poskytovania hypoték ukázali, že väčšina ľudí je schopná zvládnuť splátky hypoték v tejto výške v pomere k ich príjmu, ale nad touto úrovňou sa situácia stávala neurčitou. Avšak, na začiatku tisícročia sa akceptovanie týchto tradičných obmedzení stalo neakceptovateľným, keďže len málo ľudí si mohlo dovoliť kúpiť domy pri stále rastúcich cenách. A štandardy boli teda zmenené. Ľudom bolo dovolené zobrať si hypotéku (prípadne aj druhu a tretiu), ktorej splátky boli vo výške 35%, 40% alebo až 45% ich ročného príjmu.
S touto kombináciou sa skutočne niekam dostávame v zmysle “dostupnosti”. Zoberme si rodinu s príjmom vo výške národného mediánu $50 000 ročne, nech si požičajú za jednoročnú uvádzaciu sadzbu 3,50% (a všetci sa budú tváriť, že táto sadzba bude platná počas celého obdobia splácania hypotéky), nechajme ich nech 45% svojho ročného príjmu použijú na splácanie balíka hypoték, čo zabezpečí, že žiadne skutočné úspory nie sú potrebné na financovanie domu – a teraz si môžu “dovoliť” hypotéku vo výške $418 000 a dom v hodnote $418 000 ($50 000 príjem, 3,5% uvádzacia úroková sadzba, 45% príjmu na splácanie prvej a druhej hypotéky).
Toto však stále nebolo dosť, keďže ľudia so zlou históriou splácania malých pôžičok boli vylučovaní z trhu s väčšími úvermi. Na tento trh sa dostali v dôsledku enormného rastu rizikového úverovania a bolo im umožnené požičať si na prvé zvýšene splátky, i keď percento príjmu použité na financovanie bývania vyletelo do výšin. Zmeny v štandardoch pre poskytovanie hypoték sa môžu zdať trošku nejasné, ale praktickým dôsledkom bolo, že rodina, ktorá si v roku 1996 kvôli nedostatku úspor a zlej histórii splácania nemohla kúpiť žiaden dom, si teraz môže kúpiť dom v hodnote $400 000, $500 000.
Takže, zhrňme si to. Prechod od historickej priemernej hypotekárnej sadzby 9,31% fixovanej na 30 rokov k poskytovaniu hypoték s fixnou sadzbou 5,75% zvyšuje sumu, ktorú si možno požičať – a teda aj cenu domu, ktorý si možno kúpiť – o 42% (krok 1). Udelenie hypotéky s uvádzacou sadzbou 3,5%, ktorá je ročne prehodnocovaná ešte viac zvyšuje sumu, ktorá môže byť požičaná, až do 84% (krok 2). Prechod od 28% príjmu, ktorý slúži na krytie hypotekárnych splátok na 45% príjmu (kombinovaná prvá a druhá hypotéka), sám o sebe zvyšuje sumu, ktorá môže byť vypožičaná na 61% (krok 3). Kombinácia nižšej úrokovej sadzby a agresívnejších štandardov poskytovania hypoték zvyšujú maximálnu sumu hypotéky o 196% (1,84×1,61=2,96), keďže suma, ktorú si môže požičať rodina s ročným príjmom $50 000 vzrastie z $141 000 na $418 000. Pridajme k tomu ešte rozšírenie skupiny ľudí, ktorí nemajú dostatočnú výšku príjmu, z ktorého by mohli našetriť na prvú zvýšenú splátku (krok 4), a vyplynie nám z toho zvýšenie konkurencie záujemcov pre každý dom. Pridajme do tejto skupiny ešte vlastníkov domov so zlou históriou splácania úverov (krok 5), čo ešte viac zvýši konkurenciu. Táto kombinácia krokov 1-2-3-4-5 potrebuje už len jednu prísadu, aby predvídateľne vyvolala neriadený rast cien bývania.
Ľudská podstata
Ceny domov vzrástli po tom, ako hypotekárne platby klesli a na trh prišlo viac kupujúcich; ku slovu sa dostala ľudská podstata a zrodil sa špekulatívny ošiaľ (krok 6). Ľudia sa mesiac po mesiaci pozerali na dramatické nárasty cien domov. Všimli si príležitosť získať nové ľahko-dostupné úvery, ktoré zaplavili trh, všimli si banky poskytujúce objemné úvery umožňujúce kupujúcim kupovať domy v podstate bez žiadnych vlastných peňazí i v tom prípade, keď dlžník nemal dostatočné finančné prostriedky zaplatiť za ne. Milióny ľudí si rýchlo uvedomili, že nákup a následný predaj domov im zarobí omnoho viac ako akákoľvek práca, na ktorú by mali kvalifikáciu. A tak sa začal špekulatívny ošiaľ, ktorý hnal ceny vyššie a vyššie ako bolo stále viac a viac ľudí vťahovaných do systému.
Toto samozrejme viedlo k vytvoreniu neudržateľného prostredia. V dôsledku špekulatívneho šialenstva a kvôli jednoduchému získavaniu hypoték, ceny domov v mnohých mestských oblastiach dosiahli úrovne, pri ktorých si priemerná rodina nebol dovoliť priemerný dom ani s veľmi nízkou úrokovou sadzbou. Čo sa týka poskytovania hypoték, jednotlivcom so zlou históriou splácania boli poskytované úvery za uvádzacie úrokové sadzby, avšak títo jednotlivci nemali prostriedky na splácanie hypotekárnych splátok, keď sa úrokové sadzby nutne prehodnotili ako bolo súčasťou zmluvy. Prišiel čas, keď bolo prasknutie bubliny nevyhnutné.
Kam chcú ísť trhy
Po tejto bubline je do značnej miery jasné, čo chce trh s bývaním robiť. Ako každý trh, ktorý sa spamätáva zo šialenstva, hľadá udržateľnú rovnováhu. To sú základné ekonomické sily, ktoré tu zohrávajú úlohu.
Čo sa trh s bývaním snaží dosiahnuť, je situácia, keď si priemerná úveruschopná a stabilná rodina zo strednej triedy môže dovoliť dom, pričom nebude na bývanie vynakladať viac ako približne 30% svojho príjmu. Aby sa toto dosiahlo, ceny musia byť skutočne o dosť nižšie ako boli na svojom vrchole v oblastiach ako južná Kalifornia, Las Vegas, Arizona a Florida. To boli skutočne nerealistické ceny. Ak je priemerný dom nedostupný priemernému kupcovi, ale sú tu predávajúci, ktorí musia predať, potom nám základy ekonómie hovoria, že ceny musia klesať pokiaľ predávajúci nenájdu kupujúcich – tak ako je to na každom inom trhu.
Je zjavné, že každý trh má svoje špecifiká a neznamená to, že trojizbové domy s veľkými pozemkami v dobrých štvrtiach v južnej Kalifornii zrazu klesnú pod $200 000. Ale znamená to, že mestské domy na pozemkoch veľkosti poštovej známky a dlho trvajúcim dochádzaním do zamestnania sa musia vrátiť na úroveň, keď sú hypotekárne splátky realisticky dostupne pre absolventov zarábajúcich priemernú mzdu v danej oblasti.
Čo sa týka úrokových sadzieb, trh chce smerovať do pozície, keď súkromní veritelia s chuťou bojujú jeden proti druhému pri poskytovaní hypotekárnych úverov, pretože vzťah risk-výnos je rozumný a pre nich atraktívny. Sú dostatočne odmenení za podstupovanie rizika financovania bývania.
Toto takmer samozrejme vyúsťuje do podstatne vyšších hypotekárnych sadzieb. Dôvod prečo Federálny rezervný systém podnikol tento bezprecedentný krok – udržiavať masívnu monetizáciu, aby financoval hypotekárny trh, je, že alternatívne úverovanie hypoték súkromnými subjektami by bolo za neakceptovateľne vysoké úrokové sadzby. Ak sa navrátia skutočné trhové sadzby, bude to pravdepodobne znamenať, že splátky porastú pri danej cene domu, čo následne potiahne ceny ešte nižšie až pokiaľ ceny domov nedosiahnu úroveň, pri ktorej si priemerná rodina môže dovoliť priemerný dom pri trhových úrokových sadzbách.
Nanešťastie je tento návrat do normálu veľmi zložitý pre mnoho miliónov skutočne nevinných vlastníkov domov. A tými skutočne nevinnými nepoukazujem na ľudí, ktorí v mnohých prípadoch celkom vedome špekulovali na trhu s bývaním alebo na tých, ktorí nikdy nemali mať umožnené kúpiť si dom. Nie, skutočne nevinnými sú zodpovedné rodiny zo strednej triedy, ktoré si mohli dovoliť dom pred tým, ako sa táto bublina vytvorila a za bežných podmienok by teraz ich domy predstavovali dobrý základ ich majetku. Avšak, v období keď bola bublina na trhu s bývaním v najlepšom, potrebovali bývanie a nemali na výber a museli zaplatiť viac ako by tie domy mali mať hodnotu.
Táto situácia im zanechala podstatnú ekonomickú škodu, keďže sú v skutočnosti pozadu v splátkach svojich hypoték o dosť značné sumy. Tieto rodiny sú v konečnom dôsledku prilepené k svojim domom na dobu neurčitú. Nemôžu sa ich zbaviť, ak nechcú buď akceptovať značnú stratu a nájsť peniaze na jej pokrytie alebo si výrazne negatívne poškodiť úverovú históriu. Tieto milióny rodín sú skutočnými obeťami nezodpovedného správania sa Wall Street-u a Federálneho rezervného systému, ktoré vyústilo do vytvorenia bubliny.
Keď je realita politicky neakceptovateľná
Teraz sme sa pozreli na ekonomickú realitu, avšak súčasne s ňou je tu aj niečo úplne iné : politická realita. Pozerajúc sa na situáciu, politici v Spojených štátoch sa kolektívne rozhodli, že nemôžu akceptovať ekonomickú realitu. Zahŕňala príliš veľa zlých správ, ktoré by viedli k voličskej nespokojnosti a tá následne k tomu, že by mnohí prišli o svoje stoličky v dôsledku prehraných volieb.
A preto sa rozhodlo, že sa vynaloží rozsiahla snaha na podporu trhu s bývaním bez ohľadu na riziká a náklady.
Ale teraz sa v skutočnosti nerozprávame o rizikách a nákladoch politikov. Oni nie sú a nikdy ani neboli tí, ktorí v skutočnosti podstupujú riziko. Naopak, som to aj a Vy, ktorí skutočne podstupujú riziko a nesú náklady. Politici sa rozhodli, že neexistuje žiadny limit na náklady, ktoré sú na nás ochotní preniesť, aby dostali trh s bývaním na politicky akceptovateľnú úroveň. A tak isto neexistuje limit na relatívne riziko, ktoré sú na nás ochotní preniesť. Inými slovami, neexistuje žiadny limit na finančné riziko, ktoré je vláda v našom mene ochotná akceptovať, aby ostala pri moci.
A tohto výsledkom je obrovská, historicky bezprecedentná intervencia vlády. Neskutočne drahá intervencia vlády, ktorá už teraz nemá na platenie svojich účtov. Tak ako bola bublina na trhu s bývaním vytvorená spojením sa piatich hypotekárnych finančných faktorov (nerátajúc ľudskú podstatu), vládne snahy o podporu cien bývania možno zaradiť do troch širokých kategórii.
Snahy o znovu nafúknutie bubliny – verejná tvár
Verejná tvár vládnych snáh o podporu trhu s bývaním má podobu daňových úľav pre vlastníkov domov ako sa možno dozvedieť zo všetkých titulných stránok. Sú to daňové úľavy do výšky $8 000 pre vlastníkov prvých domov a $6 500 pre vlastníkov, ktorí už predtým nejaký dom vlastnili. Niektoré odhady uvádzajú, že tieto daňové úľavy budú vládu nakoniec stáť približne $20 miliárd ušlých daňových výnosov.
Na toto by mohlo byť nahliadané ako na priame čiastočné znárodňovanie nákupov domov, v rámci ktorého sú vlastníci domov, ktorí mali konať v štátnom zaujme tým, že si kúpili domy, financovaní zvyškom populácie. Možno sa na to pozerať aj tak, že každá domácnosť platí $180, aby niekoľko domácností, ktoré mali šťastie, mohlo dostať až $8 000 každá. Do istej miery sa na to môžeme pozerať ako na čiastočné financovanie prvých zvýšených splátok domov, ktoré umožňuje vstúpiť na trh ľudom, ktorí by naň inak nevstúpili, a tým sa podporuje celý trh.
Daňové úľavy pre kupcov domov sú veľmi jasnou krátkodobou snahou o manipulovanie trhu. Akonáhle budú tieto daňové úľavy zastavené, môžeme očakávať, že trh s bývaním sa bude snažiť dostať na úroveň, na ktorej by bol keby nebolo daňových úľav. Je dokonca možné, že trh sa dočasne prepadne ešte nižšie ako by sa prepadol normálne v dôsledku toho, že všetci, ktorí by si odôvodnene kúpili dom a profitovali z daňovej úľavy už urobili všetko pre to, aby tak urobili, čím sa zmenšil počet kupcov domov na niekoľko mesiacov alebo rokov po tom ako sa program skončí.
I keď sú najviac známou formou vládneho programu na podporu bývania a jediným komponentom, ktorého náklady sú otvorene zahrnuté do federálneho rozpočtu a sú schvaľované Kongresom, úľavy pre kupcov domov sú najmenej dôležitým z troch programov podpory bývania.
Snaha o nafúknutie bubliny – väčšie riziko, menej publicity
Dôležitejšia forma vládnej podpory trhu s bývaním je zahmlenejšia ako daňové úľavy pre kupcov domov a zároveň je potenciálne nákladnejšia pre národ ako celok. Ako už bolo spomenuté, bolo to uvoľnenie štandardov poskytovania hypoték, ktoré nafukovalo bublinu na trhu s bývaním tak ako pokles úrokových sadzieb alebo ešte viac. Prasknutie bubliny v skutočnosti zastavilo využívanie súkromných štandardov pre upisovanie hypoték. Súkromní investori už nechcú na seba brať riziká vyplývajúce z hypotekárnych úverov, teda aspoň nie bez podstatne vyšších poplatkov a s prísnymi obmedzeniami toho, kto môže dostať úver. Toto by však bolo politicky neakceptovateľné.
Preto prevažná väčšina financovaní hypoték musí spĺňať upisovacie štandardy FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae a Freddie Mac. Tieto subjekty teraz v konečnom dôsledku nesú úverové riziko (možnosť, že vlastník domu nebude mať na splácanie a teda bude potrebné akceptovať straty) takmer celého hypotekárneho trhu. Od pádu Fannie Mae a Freddie Mac a ich prevzatia federálnou vládou to teda znamená, že federálna vláda vlastne priamo kontroluje všetky aspekty hypotekárneho procesu, určuje, kto dostane hypotekárny úver, v akej výške a za akých podmienok. Federálna vláda stanovuje štandardy pre ukazovatele hodnota úveru/hodnota domu a splátky/príjem, stanovuje štandardy určujúce, čo sa kvalifikuje ako príjem pre účely poskytnutia úveru, pre určenie kreditného hodnotenia a mnoho ďalšieho. Je to príšerne nudná a zamotaná problematika a vôbec nie je vhodná pre titulné stránky alebo správy v TV, i keď je dôležitejšia v určovaní toho, koľko ľudí si môže dovoliť domy v akej hodnote v reálnom svete ako omnoho verejnejšie programy daňových úľav pre kupcov domov.
Spolu s federalizáciou, čo je hotová politizácia, upisovania hypoték prichádza úplné znárodnenie hypotekárneho kreditného rizika. Federálna vláda stanovuje štandardy, pretože je ochotná niesť náklady všetkých chýb všetkých úverov, ktoré nebudú splácané na celom trhu s bývaním.
I keď federálna vláda v skutočnosti nenesie žiadne straty. Som to ja a Vy, kto ponesie tieto straty a všetky riziká.
A preto by presnejší opis toho, čo sa deje, bol, že politickí nominanti, ktorým boli dané inštrukcie, aby podporovali trh s bývaním bez ohľadu na cenu a aby efektívne konali takmer úplne mimo dohľadu médií a verejnosti, preberajú obrovské riziká za účelom poskytnutia úverov toľkým kupcom domov ako je to možné. Drahé riziká, ktoré by mohli daňové úľavy pre kupcov domov strčiť do vrecka. Avšak tieto nemusia byť zahrnuté v rozpočte. Veď straty ešte neboli realizované, a preto sa môžu ľahko stratiť pomocou flexibilného využitia optimistických predpokladov.
Nikto mimo vlády nemá možnosť kvantifikovať úplný rozsah rizika a je skutočne nepravdepodobné, že ktokoľvek vo vláde sleduje, čo sa deje na mnohoagentúrnej báze (aspoň nie s realistickými predpokladmi). Avšak, nedávna svedecká výpoveď v Kongrese ohľadom FHA môže poskytnúť pohľad na malú časť veľkého celku. FHA má veľké problémy v dôsledku rezerv, ktoré klesli na úroveň približne 0,5% z poistených hypoték, i keď zo zákona sú povinné min. 2%. Agentúra pristupuje k úpravám hypoték ľudí, ktorí predtým nemohli splácať svoje hypotéky, akoby v skutočnosti mali najlepší kreditný rating a nie ako ku rizikovým klientom. Avšak člen komisie FHA zároveň uistil Kongres, že sa nevyskytnú žiadne problémy. Politický nominant hovoril úradníckym politikom presne to, čo chceli počuť. Čo bolo, že trh s bývaním môže byť silno podporovaný cez vládne záruky otáznych, ale politicky želateľných úverov – bez strachovania sa ohľadom otravných technických detailov.
Titulky o tom, čo sa deje s úplnou politizáciou veriteľských štandardov jedného z najväčších úverových trhov na svete, sa vážne môžu stať pomerne bežné – ale až po tom, keď už bude neskoro.
Snaha o znovu nafúknutie bubliny – riskovanie všetkého
Ako to bolo popísané v mojom článku “ Creating A Trillion Out Of Thin Air ”, Federálny rezervný systém vytvoril pomocou priamej monetárnej tvorby už takmer $1 bilión pre účely krátkodobých zásahov na trhu s cennými papiermi a pre pohotovostné úverovanie bánk. Išlo o odvážne riziko, obrovské riziko bezprecedentného rozsahu. Rozsahu, ktorý ohrozil hodnotu doláru samotného, a teda ohrozil hodnotu všetkých našich uspor.
Federálny rezervný systém uspel vo svojej prvej stávke. Pôvodný plán, ktorý bol popísaný v mojom článku “Containing Inflation Via Unlimited Money Creation: The Fed’s Strategy“, obsahoval rýchly návrat týchto nadbytočných peňazí tam, odkiaľ prišli predtým, ako bude ohrozená hodnota dolára. Avšak v dôsledku problémov na trhu s bývaním a politickými požiadavkami, Fed zvolil iný prístup. Zvýšil stávky a zobral tieto vyrobené peniaze a namiesto toho, aby sa ich zbavil, vložil ich do ešte riskantnejšej stratégie ako bola tá pôvodná. To, čo Federálny rezervný systém urobil je, že vytvoril úplne umelý trh s hypotékami, a teda úplne umelý trh s bývaním. Federálny rezervný systém chcel, aby boli úrokové sadzby pre hypotéky nižšie ako tie, za ktoré by požičiaval racionálny súkromný veriteľ.
A teda Fed v skutočnosti kúpil celý trh s novými hypotekárnymi cennými papiermi, a v podstate financuje každú novú hypotéku, ktorá spĺňa stanovené kritériá, a týmto financuje kúpu takmer každého domu, ktorý sa v Spojených štátoch predá. A zdrojom týchto peňazí bola tá miliarda dolárov, ktorá bola v konečnom dôsledku vytvorená zo vzduchu. Toto poskytlo dno pre pád trhu s bývaním, ale nevytvorilo to veľmi zdravý trh.
Prijateľnosť únikovej stratégie
Ekonómovia Federálneho rezervného systému vedia, že toto je neudržateľná a riziková situácia. Vedia, že nemôžu donekonečna financovať tento umelý trh s najreálnejšími aktívami cez tvorbu peňazí z ničoho, bez ekonomického rastu alebo daní, ktoré by podopierali tieto peniaze. A teda vedia, že sa budú musieť stiahnuť. A hovoria, že ich plán je začať so sťahovaním sa z trhu s bývaním do približne konca marca 2010 a potom rovnomerne pokračovať v odchode. A skutočne, Fed už rozširuje svoj list vhodných partnerov pre transakcie navrhnuté na odlev ním vytvorených peňazí preč zo systému, a newyorský Fed už uskutočňuje ostré skúšky na trhu. Avšak, sú tu nejaké komplikácie.
Fed môže spraviť fiškálne zodpovednú vec a zbaviť sa nadbytočných peňazí a zbaviť sa svojich pozícii, ale čo by sa skutočne stalo, keby sa hypotekárne sadzby zvýšili 1%? A čo keby toto spôsobilo kolaps trhu s bývaním, ktorý je už teraz v zlom stave a veľmi dobre nereaguje ani na tieto umelo nízke hypotekárne sadzby?
A v ešte horšom prípade, čo by sa stalo, keby hypotekárne sadzby vzrástli 2% a skolabuje nielen trh s bývaním, ale následne sa prepadne aj stavebný priemysel? Čo politici spravia v tomto prípade?
Voľby uprostred volebného obdobia
Musíme tu zobrať do úvahy aj niektoré závažné politické faktory. Keďže sa blížia voľby uprostred volebného obdobia, skutočne vláda stiahne svoju podporu hypotekárneho trhu a teda trhov s bývaním? Je vláda ochotná znášať stabilný rast útrap, keď sa ekonomika pravdepodobne prepadne spolu s trhom s bývaním, s voličmi pociťujúcimi väčšie útrapy mesiac čo mesiac ako sa blížia voľby? Je možné, aby politickí úradníci ktorejkoľvek strany dobrovoľne prehrali nadchádzajúce voľby pre ekonomické dobro krajiny?
Alebo si namiesto toho zvolia prístup, ktorý ešte trochu viac zväčší náš vymyslený trh s hypotékami a bývaním?
To je problém stratégie ako je táto. Neexistuje vhodný čas, kedy túto stratégiu opustiť, lebo trhy sa vždy chcú vrátiť na svoje fundamentálne úrovne. A už skôr sa rozhodlo, že tieto fundamentálne úrovne nie sú politicky akceptovateľné. Takže každá úniková stratégia môže byť dopredu stratená ešte predtým ako sa začne.
Rastúci počet vypovedaných hypoték
Ceny bývania sa dočasne stabilizovali a v niektorých oblastiach sa dokonca spamätali, ale niektoré fundamentálne ukazovatele sa ešte viac zhoršujú. Okolo päť až sedem miliónov vlastníkov domov je pozadu so splácaním svojich hypoték a ich hypotéka môže byť kedykoľvek vypovedaná zo strany banky. Dôvod, prečo sa tak ešte nestalo je, že banky sú pod silným politickým tlakom, aby nevypovedali hypotéky príliš veľkému počtu klientov. Toto vytvára ďalšiu formu umelého trhu s prebytkom miliónov ľudí, ktorí žijú v domoch, za ktoré neplatia hypotekárne splátky. Existujú silné indície, že tempo vypovedaných hypoték sa znovu zvýši v roku 2010, a tomto prípade by záplava vyvlastnených domov na trhu mohla rýchlo zatlačiť ceny nadol.
Táto vlna vypovedaných hypoték je však odlišná od predošlej vlny, pretože teraz neide o rizikových dlžníkov. Je o zodpovedných ľuďoch s dobrou históriou splácania, ktorí si nepožičali príliš veľa, ale stratili prácu v dôsledku najväčšej depresie/recesie od 30.rokov 20.storočia. Kvalitné hypotéky poskytované nezamestnaným dlžníkom je to, čo teraz ohrozuje hypotekárne trhy.
Mohol toto niekto predpovedať?
Využívajúc moje skúsenosti experta na hypotekárne deriváty a autora sérií článkov na začiatku roku 2008, som si dal dokopy súvislosti tak, ako som ich pochopil a došiel som k pre mňa zrejmým záverom: že kríza rizikových hypoték by sa mohla ešte značne zhoršiť a mala by potenciál zničiť Wall Street v priebehu týždňa. Nie v dôsledku účtovníckych strát, ale skôr v dôsledku veriteľov, ktorí by zrušili svoje úvery vysoko zadĺženým finančným gigantom po tom, ako by si uvedomili rozsah strát. Ďalej som predvídal, že vláda by nedovolila, aby sa toto stalo a namiesto toho by poskytla týmto inštitúciám rozsiahlu pomoc, ktorá by nielenže viedla k obrovským deficitom, ale vyžiadala by si, aby sa Federálny rezervy systém uchýlil k vytváraniu peňazí zo vzduchu v snahe limitovať škody. Inými slovami, to, čo sa aj stalo. I keď niekoľko ľudí predpovedalo túto katastrofu, podľa mojich informácii, som jediným človekom, ktorý presne a verejne predpovedal nielen to, že bude kríza, ale aj to ako sa kríza bude vyvíjať, vládnu pomoc, monetizáciu Federálneho rezervného systému, a to, kam bude logicky viesť reakcia na tuto krízu – do situácie, ktorú popisujeme v tomto článku na začiatku roku 2010. Podľa môjho názoru, toto je čas, keď je nevyhnutne potrebné ďalšie spájanie si súvislostí.
(spomínané články zo začiatku roku 2008 sú “The Subprime Crisis Is Just Starting”, “Credit Derivatives Dangers In 2008 & Beyond”, a “Why Inflation Will Trump Deflation”.)
Spájanie si súvislostí
Všetky tri komponenty vládnych pokusov o nafúknutie trhu s bývaním sú obrovské a je potrebné im rozumieť, ale nie sú dostatočné. História nám ukazuje, že neexistuje žiadny dôveryhodný dôvod veriť, že bublina na trhu aktív môže byť vládou úspešne znovu nafúknutá v reálnych číslach (upravených o infláciu). Nenahraditeľným prvkom potrebným pre bublinu na trhu aktív sú milióny ľudí, ktorí sú nielen ochotní, ale dychtiví, riskovať svoju vlastnú finančnú istotu, aby mohli zvyšovať ponúkané ceny na iracionálne úrovne, i keď sa spálili na tom istom trhu len niekoľko rokov dozadu. Bubliny môžu rýchlo nasledovať jedna za druhou, keď sa mení trh, ako sme to mohli vidieť s bublinou na trhu s bývaním, ktorá rýchlo nasledovala za bublinou na technologickom trhu. Predovšetkým, keď centrálna banka úmyselne intervenuje, aby umožnila vytvorenie druhej bubliny s úmyslom zmenšiť ekonomické škody napáchané prvou bublinou). Avšak, verejnosť musí presvedčiť samú seba, že druhá bublina je skutočne odlišná od tej prvej, ktorá ich spálila, a to je takmer nemožné dosiahnuť na tom istom trhu.
To je dôvod, prečo sa trh s bývaním ešte „nespamätal“ i napriek zúfalým a rozsiahlym snahám Federálneho rezervného systému a americkej vlády. Každý bol práve popálený poslednou bublinou a je veľmi ťažké ich presvedčiť, aby sa podieľali na ďalšej bubline s úsporami, ktoré im ostali, a to predovšetkým uprostred depresie/recesie. Znovu nafúknutie bubliny si vyžaduje, aby ľudia riskovali všetko, čo majú, aby dostali ceny na fundamentálne iracionálne úrovne – a nie je divom, že to nechcú urobiť. Ale nech je tento problém akokoľvek fundamentálny, je tiež viac-menej irelevantný ako činiteľ pri stanovovaní vládnej politiky v dôsledku skôr spomínaných dôvodov.
Federálny rezervný systém síce hovorí o ekonomickej nevyhnutnosti odlevu umelých peňazí zo systému a odchodu z hypotekárneho trhu, ale skutočne sa stiahne v období, keď dôjde k nárastu vypovedaných hypoték, a keď noví hypotekárni investori nebudú ponúkať sadzby nižšie ako sú trhové? Počas volebného roku?
Kombinácia úplnej kontroly kreditných štandardov pre poskytovanie úverov na trhu s bývaním politickými nominanti a federálnej vlády, ktorá bezpodmienečne garantuje výsledky týchto politických rozhodnutí, sa rovná finančnej bombe. Predovšetkým, keď jasné ciele agentúr zapojených do tohto procesu, sú teraz politické v podobe podpory trhu s bývaním namiesto minimalizácie strát. I keď v súčasnosti nie sú zahrnuté v rozpočte, konečné finančné dopady tejto bezprecedentnej zmeny sú nanešťastie príliš predvídateľné.
Všeobecnejšie povedané, ide o dilemu medzi verejným dobrom a znovuzvolením úradníkov (v prípade oboch politických strán, keďže ide o problém tykajúci sa ich oboch a vždy to tak bolo na každej úrovni akcie a reakcie). Ak sa má hodnota dolára a našich investícii, na ktorých tvorbe sme pracovali celý náš život, ostať uchovaná, potom musí byť zastavená tvorba tohto úplne umelého hypotekárneho trhu, ktorý je financovaný už zbankrotovanou federálnou vládou. I keby cenou bolo zničenie kariér mnohých kariérnych politikov.
Ako si myslite, že toto rozhodnutie dopadne?
A čo je ešte dôležitejšie, čo robíte pre to, aby ste uchránili to, čo vlastníte?
Bubliny & redistribúcia bohatstva
Čelíme tragickej situácii pre mnoho miliónov ľudí, ktorí nespravili nič zlé. Vládna politika a základné ekonomické princípy sa spájajú, aby vytvorili situáciu simultánnej monetárnej inflácie a deflácie cien aktív. Vláda nemôže znovu nafúknuť bublinu na trhu s bývaním, ale politická dynamika si vyžaduje, aby bol uskutočnený aspoň pokus o jej nafúknutie. I v prípade vážneho rizika pre hodnotu doláru a celoživotných úspor mnohých desiatok miliónov domácností. A teda hodnota doláru klesá, hodnota aktív klesá a časom pokles hodnoty dolára predstihne pokles hodnoty ceny aktív a teda v konečnom dôsledku sa vytvorí dojem znovu nafúknutej bubliny z hľadiska nominálnej hodnoty doláru (ale nie po zobratí inflácie do úvahy). Klamlivé zisky, ktoré existujú len preto, lebo hodnota doláru klesá, sú potom generované v prípade rôznych druhov aktív, čo vedie k inflačným daniam a nešťastný priemerný občan skončí so zároveň klesajúcou kúpnou silou jeho peňazí a klesajúcou kúpnou silou jeho aktív, pričom bude platiť obrovské dane.
Táto ťažká situácia sa môže zdať zdrcujúca, či dokonca beznádejná, ak má človek k dispozícii len tradičné metódy investovania. Tieto metódy vo všeobecnosti neposkytujú riešenie ani len pre jeden z týchto problémov, a nie to ešte pre katastrofickú škodu, ktorá môže byť napáchaná, ak sa tieto pri faktory spoja. Čo je však dobrou správou je, že kde je kríza, tam sú aj príležitosti a táto kríza skutočne ponúka hojnosť osobných príležitostí. Keď vnímame veci s jasnou mysľou a využívame nekonvenčné metódy, potom sa súčasná deflácia hodnoty aktív a monetárna inflácia môžu stať prostredím pre investičné príležitosti. V skutočnosti môže ísť o možné prostredie pre zbohatnutie, keďže len tak málo investorov je schopných vidieť svet v týchto súvislostiach.
Jedným príkladom je, že toto prostredie vytvára významné príležitosti pre investície do cenných kovov. Nanešťastie však nákup zlata za najvyššie ceny za poslednú generáciu ako jednoduchého zaistenia voči monetárnej inflácii bez ochrany proti inflačným daniam môže pre väčšinu investorov viesť k výrazným stratám na čistej hodnote ich bohatstva po zohľadnení inflácie a daní, i keď by cena zlata vzrástla na $10 000 alebo vyššie za trójsku uncu v dôsledku prepadu hodnoty doláru. Keď nakupujeme zlato alebo striebro a sme informovaní a rozumieme tomu, ako sa ceny vzácnych kovov vyvíjajú počas obdobia ťažkej ekonomickej krízy, za súčasnej deflácie cien aktív a monetárnej inflácie, potom sme schopní potenciálne nahromadiť bohatstvo v období niekoľkých generácii. Počas krízy má zlato lepšiu výkonnosť v rámci deflácie hodnoty aktív ako v rámci ochrany pred monetárnou infláciou, a keď to nevidíme, potom môžeme zmeškať najlepšiu stratégiu na zobchodovanie cenných kovov v našom živote.
Nehnuteľnosti je oblasť, kde sa situácia stáva nepredvídateľnou. Áno, i keby výrazná deflácia cien nehnuteľností reálne pretrvávala počas nasledujúcich rokov, stále je možné, že nám bude umožnené získať vysoké odmeny v rámci investovania do nehnuteľností. Federálny rezervný systém prostredníctvom svojho konania skutočne vytvoril bezprecedentnú príležitosť pre tvorbu bohatstva. Avšak, tieto príležitosti nie sú založené na jednoduchých metódach investícií do nehnuteľností s maximalizáciou finančnej páky, ktoré sú také úspešné, keď sa bublina nafukuje, ale môžu byť životunebezpečné v čase pretrvávajúcej deflácie cien aktív. Ak chceme zarábať peniaze, keď sa bublina sfukuje i napriek trhom, ktoré sú systematicky manipulované, radšej musíme postaviť monetárnu infláciu proti deflácii hodnoty aktív používajúc kalkulovanú a dobre zváženú metodológiu, a v tomto procese vytvoríme bohatstvo menej rizikovým a daňovo-zvýhodneným spôsobom.
Jednoducho povedané, to, čomu sme sa venovali v tomto článku vytvára situáciu obrovskej potenciálnej volatility. Napätie môže vybuchnúť kedykoľvek a môže viest k obrovskej redistribúcii bohatstva, ktoré zničí väčšinu ľudí, penzijných fondov a vlád. Na druhej strane, jednotlivci sa môžu zabezpečiť tak, že budú benefitovať z tejto redistribúcie. Rozdiel medzi ohrozením jednotlivca a jeho príležitosťou je vo vízii – a vo vzdelaní.
Zdroj: The-Great-Retirement-Experiment
Facebook komentár