Cullen Roche sa obáva, že by mohlo dôjsť k odchýleniu trajektórie cien bývania od praktických predpokladov.
Výnosy z nehnuteľností nie sú raketovou vedou. Z dôvodu, že tvoria podstatnú časť spotrebiteľskej bilancie, výnosy zvyknú byť úzko späté s rastom miezd. Rast miezd, je podľa definície úzko spätý s mierou inflácie. To vysvetľuje, prečo je dlhodobo historický výnos z nehnuteľností približne v zhode s mierou inflácie. Prieskum spoločnosti Zillow ukazuje, že ‚investori‘ do nehnuteľností sú pravdepodobne stále príliš optimistickí.
Chápem, prečo sú tieto predpoklady atraktívne, ale nepredstavujú celkom to, čo vyplýva z makroekonomickej analýzy.
Zásadný tlak na rast cien
Rast miezd by sám o sebe nemal mať vplyv na ceny bývania. Čo by sme však mohli predpokladať je, že rast miezd podnecuje rast nájomného a nájomné podnecuje rast cien bývania.
Avšak, vzťah mzda-nájomné nie je železným pravidlom.
Matt Yglesias a Ryan Avent sú známi tým, že zdôrazňujú, že nájomné- a teda aj ceny bývania- by mohli byť oveľa nižšie v pobrežných oblastiach, ak by rezidenti zrušili obemedzujúce zákony o zástavbe. Napríklad mestá Dalas a Filadelfia majú približne rovnaký stredný príjem domácností, ale ceny bývania vo Filadelfii sú oveľa vyššie ako v Dalase.
Vo všeobecnosti, ak základná hnacia jednotka-regulácia, technológia, preferencia- spôsobí to, že človek minie väčšiu časť výplaty na nájomné, potom nájomné a ceny bývania budú vyššie.
Do určitého rozsahu je celonárodný nárast cien bývania zapríčinený tým, že technológie rovnako ako preferencie ľudí majú za následok to, že stále viac ich chce bývať v oblastiach s vysokým nájmom, ako napr. oblasť ‚Northeast corridor‘ na severovýchode USA.
Rovnaké dôvody vedú niektorých ľudí k tomu, že chcú bývať v Houstone, Austine a Raleigh-Durhame, ale kvôli menej prísnej regulácii sa to namiesto rastu cien premieta do rastúcej ponuky bývania a rastúcej populácie.
Navyše, vzťah medzi nájomným a cenami bývania závisí od úrokovej miery- reálnej aj predpokladanej inflácie. Dom je ako spoločnosť poskytujúca verejnoprospešné služby. Namiesto poskytovania energetických služieb poskytuje ochranné služby a zabezpečuje to, že nemusíte platiť nájomné.
Mnoho ľudí z finančného sektora pozná ‚odhad od oka,‘ ktorý vraví, že verejnoprospešné služby sa zvyknú predávať podobne ako dlhopisy. Vyššia úroková miera vedie k nižším cenám dlhopisov a akcií verejnoprospešných služieb. Nižšia úroková miera vedie k vyšším cenám dlhopisov a akcií verejnoprospešných služieb.
Dôvodom je, že dom dostáva pevne stanovený balík služieb počas dlhšieho časového obdobia.
Napriek tomu, že táto schéma je viacmenej technická, väčšinu spomínaných faktorov môžeme zhrnúť v celkom jasnom porovnaní: mesačné nájomné a mesačná splátka hypotéky pre podobné domácnosti.
Keď je trh v rovnováhe, mesačná splátka hypotéky by mala byť o čosi vyššia než nájomné, pretože
- Na hypotéky sa vzťahujú daňové úľavy
- Hypotéky s pevnou sadzbou ponúkajú stabilitu v podobe fixnej platby
Hypotéky s upraviteľnou sadzbou musia ponúknuť výšku splátky podobnú alebo dokonca nižšiu ako je výška nájomného, aby boli výhodné. Dôvodom je, že strácate istotu fixnej platby a závisiac od podmienok hypotéky s upraviteľnou sadzbou, môžete v skutočnosti čeliť väčšej platobnej nestálosti než pri prenájme.
Portál Trulia spracováva veľké množstvo údajov a vyzerá to, že podľa jeho základných predpokladov je kúpa lacnejšia než prenajatie v každej zo sto metropolitných oblastí v Spojených štátoch.
V tradičných ‚ohniskách záujmu,‘ ako je oblasť San Francisco Bay, New York City alebo Orange County v Kalifornii, je zrážka ceny nízka. Napriek tomu je toto recept na základné ohodnotenie cien bývania.
Územie bubliny
Ak by sa ceny bývania úplne stabilizovali na udržateľný rovnovážny stav spolu s nájomným, budúcnosť by pravdepodobne nebola príliš dramatická. Najskôr by sme videli prudký nárast cien bývania, nasledovaný dlhým obdobím nízkeho až žiadneho rastu cien, potom ako by Fed (Centrálna banka USA) zvýšil úrokovú mieru.
Nájomné by sa stále zvyšovalo a mesačné splátky hypoték by rástli spolu s ním, aby udržali rovnovážny stav. Avšak, splátky hypoték by sa zvyšovali kvôli rastúcej úrokovej miere, nie z dôvodu rastu cien bývania.
Nakoniec by Fed prestal zvyšovať úrokovú mieru a ceny bývania by začali rásť až napokon by sa rast cien bývania priblížil rastu nájomného.
Preložila: Timea Takacsova
Zdroj: NÁŠ ANGLICKÝ WEB, ktorý ešte len rozbiehame – FinMarketWeb.com a jeho Facebook, ktorý má vyše 10 000 fans
Facebook komentár