Návrat bubliny na trhu nehnuteľností?

Najnovšie údaje ukazujú, že ceny bývania rastú ich najrýchlejším tempom od kolapsu bubliny a mnoho ľudí sa pýta, či sme svedkami ďalšej bubliny. Je to dobrá otázka.

Na celoštátnej úrovni by bola odpoveď takmer určite “nie”. Rôzne indexy ukazujú mierne odlišné príbehy, ale ceny nehnuteľností očistené o infláciu na celoštátnej úrovni sú stále v strate – zhruba o tretinu zo svojich maxím prechádzajúcej bubliny. To znamená, že ceny nehnuteľností môžu byť mierne nad ich úrovňami dlhodobých trendov, ale dosť blízko na to, aby nikto nemohol povedať, že sú v súlade s fundamentmi základov na trhu s bývaním. To neznamená, že nemôže nastať ďalší pokles, ale nie je tam žiadny dôvod očakávať ďalší nárast, ako to bolo v kolapse rokoch 2007 až 2009, ktorý nasmeroval USA do recesie.

Dôvod na obavy

Kým ceny nehnuteľností na celoštátnej úrovni nemusia byť v súlade s fundamentmi, existujú vážne dôvody pre obavy na mnohých lokálnych trhoch. Ceny nehnuteľností na mnohých trhoch rastú mimoriadnym tempom a môžu čoskoro dosiahnuť úrovne, ktoré sú zjavne neudržateľné.

Najrýchlejšie tempo rastu cien možno nájsť v mnohých bývalých trhoch bublín. Mestá ako Phoenix, Arizona a Las Vegas, Nevada zaznamenávajú veľmi rýchle zvýšenie cien, rovnako ako mnoho miest v centrálnom údolí Kalifornii. Ceny uvedené v mnohých z týchto miest sa za posledný rok zvýšili o viac ako 20 percent.

Ďalej najrýchlejšie zvýšenie cien dochádza na iných trhoch. Cena domov v Las Vegas z ich posledných miním za posledný rok vzrástli o viac ako 40 percent. V posledných troch mesiacoch sa medziročne zvýšili o takmer 70 percent.

Je vidno podobný rast aj vo Phoenixe, kde sa ceny domov za posledný rok zvýšili o necelých 40 percent a za posledné 3 mesiace medziročne stúpli o necelých 50 percent. Mnoho miest v štáte Kalifornia, ako sú Modesto alebo Vallejo, zažívajú rovnaké nárasty cien nehnuteľností.

Všetky tieto trhy boli ovplyvnené pádom cien, späť na úroveň, ktorá nebola zaznamenaná od polovice 90. rokov. Ako výsledok, bežné ceny na týchto trhoch nie sú zrejme v súlade s fundamentmi.

Pri pohľade do budúcnosti

Avšak problémom je, ako tieto tempá rastu budú pokračovať. Ak sú tieto trhy správne ocenené, ale zaznamenajú rovnakú cestu a vo Phoenixe v priebehu budúceho roka – získajú 50 percent, potom budú v tomto budúcom období vážne nadhodnotené. Ešte horšie je, keď jeden z týchto trhov v priebehu budúceho roka udrží 70 percentné tempo rastu, ktoré v poslednej dobe zaznamenali po dosiahnutí miním na trhu v Las Vegas, čím by sme mohli dosiahnuť 70 percentné nadhodnotenie trhu.

Investori sú hnacou silou tohto rastu cien na trhoch. V mnohých prípadoch, hedžové fondy a spoločnosti privátneho kapitálu skupujú veľké bloky nehnuteľností. Niektorí môžu na určitú dobu mať v pláne prenájom, ale väčšina nepochybne očakávať, že tento posledný nárast bude zdrojom značných ziskov v blízkej budúcnosti. Podobne, mnoho menších investorov skupujú domy, čím ďalej vykonávajú prestavbu a renováciu a potom budú chcieť tento ich majetok predať so značným zisk o niekoľko mesiacov neskôr, rovnako ako tomu bolo v dňoch bubliny.

Problém týchto krokov investorov v sektore nehnuteľností je, že tento proces má zmysel iba, ak ceny budú aj naďalej stúpať. Nie je vidno žiadne veľké množstvo očakávania ľudí, ktorí by si chceli kupujú domy a vykonať tak obrat na stagnujúcom trhu s bývaním.

V prípade, že hedžové fondy a investori ukončia ich stratégie – hudba prestane hrať, ale nikto nemôže byť príliš rozrušený. Pravdepodobne sa rozumejú rizikám, ktoré je možno očakávať na týchto trhov.

Skutočným problémom je, že mnoho obyčajný vlastníkov domov môže v tomto uviaznuť, rovnako ako tomu bolo v poslednej bubline. Ak tieto trhy vkročia do územia bubliny a ceny klesnú späť o 20-30 percent noví kupci domov a bytov, povedie to k tomu, ich kapitál zmizne a ocitnú a pod vodou, rovnako ako tomu bolo v rokoch 2008-2010.

Zatiaľ čo ľudia si majú urobiť vlastný názor na to, či má pre nich zmysel vlastnenie domov, bolo by dobré, keby vláda a neziskový sektor tentokrát vytlačili vlastníkov domov, ak sa tieto trhy vrátiť do bublinkového územia. Existuje mnoho výhod pre určitý počet majiteľov vlastných domov, ale to nie je tento prípad, pokiaľ ide o kúpu domov počas tohto nebezpečenstva. Nikto nestavia aktíva tým, že zaplatí o 30 percent väčšiu cenu domov.

Mnoho ľudí s nízkymi a strednými príjmami mali skúsenosti so zničením ich snov, keď sa posledná bublina zrútila. To by bolo príliš kruté, aby opakovali rovnakú chybu len o niekoľko rokov neskôr.

Zdroj:Yahoo News