V poslední době jsme dostali několik dotazů ohledně trhu nemovitostí. A není se čemu divit. Pro začátek, ceny nemovitostí klesly. Plus, v prostředí s téměř nulovou úrokovou sazbou, myšlenka na možnost opatřit si nějaký výdělečný majetek za levně, přijde některým docela svůdná. Pak je tu fakt, že trh nemovitostí je „hmatatelný“ – a tak by neměl snadno kolabovat v případě potíží s nestabilním měnovým systémem, ke kterým očekáváme, že před koncem krize dojde.
Zajímavý úhel pohledu na problém koupi domu nabízí náš čtenář a korespondent Ross
„Moje žena a já přemýšlíme o koupi/stavbě domu už nějaký čas. Po dlouhých měsících hledání jsme byli nucení zaměřit se na otázku „hodnoty“ domu. Říkám to z toho důvodu, že moji rodiče v roce 1972 koupili dům o rozloze 2, 000 sq/ft za $20,000. To je částka, která se téměř přesně rovná množství peněz, které můj otec vydělal za rok. Dal by se tento poměr považovat za vhodný pro střídmě uvažujícího kupujícího, hospodařícího v rámci svých možností? Já vydělávám $150,000 ročně a je nepředstavitelné, že bych za tu cenu koupil dům tady v Pittsburghu a byl s ním spokojený.
Moji rodiče prodali svůj dům v roce 2001 za $180,000, což je očividně 9 krát víc, než za něj zaplatili. My se díváme na domy ke koupi začínající na 300 tisících, a já si nějak nemůže představit prodejní cenu za 30 let – 9 krát vyšší než dnes – to by dělalo $2.7 miliónu! Sledujete, kam mířím?
Může hyperinflace za daný čas donutit cenu „apreciovat“ stejným způsobem? Způsobila inflace to, že byl dům mých rodičů prodán za cenu 9krát vyšší, než byl pořízen? Důvodem, proč jsem vám napsal je, že toto moje uvažování vedlo k myšlence, zda není v téhle logice ukrytá nějaká možnost do budoucna. Možná ne, ale pokud máte čas, rád bych slyšel váš názor ohledně koupě domu v současné době.“
V odpovědi musím nejprve upozornit na očividné – všechny trhy nemovitostí jsou lokálního charakteru. Neboli pokud to není přívěs, nemůžete vzít váš domov a přesunout ho. Například: můžete mi nabídnout dům v centru Detroitu zadarmo – a já bych s díky odmítl. Ale dům kousek ode mě byl právě prodán za něco přes milión dolarů (jen pro upřesnění, 25 procentní sleva z původní ceny). Z toho plyne, že kde a kdy koupit z velké části záleží na podmínkách lokálního trhu… a na velikosti navrhnuté ceny ku hodnotě nabízené nemovitosti.
S tímto na paměti, a s temným výhledem ohledně US ekonomiky a bydlení obzvlášť, pokud jdete kupovat dnes, měli byste to udělat pouze za vámi stanovených podmínek. Nenechte se od realitního agenta dotlačit k rychlému rozhodnutí, nebo k zvyšování nabídky. Někdo možná kývne na vyšší cenu, ale velké množství nabízených nemovitostí způsobí, že další snový dům bude jen o blok dál.
A teď k otázce inflace. Pokud spočítáte inflaci, založenou pouze na vládním snižování hodnoty měny během posledních 30ti let, těch 20 000 USD co Rossovy rodiče zaplatili v roce 1972 je ekvivalent 107 000 USD dnes. To, že se jim podařilo prodat dům za 180 000 USD v roce 2001 je důkazem toho, že tu probíhá i něco jiného než inflace.
Jak můžete vidět na grafu dole, pokud prodali brzy během bubliny na trhu nemovitostí, ceny roku 2001 – povzbuzeny politikou dostupných peněz protlačovanou FEDem a kolapsem v standartech půjčování – byli už na cestě do stratosféry.
Graf: 1890-2006 Ceny domů v USA
Jestliže většina ze zhodnocení domu Rossových rodičů může být připsána snižování hodnoty měny, je rozumné připsat další zvýšení hodnoty i bublině na trhu nemovitostí a, konečně, i výhodným podmínkám na lokálním trhu.
Ale to bylo tenkrát, a teď je teď. Je teď dobrý čas nakupovat? Znova s námitkou, že všechny trhy jsou lokální, všeobecně si myslím, že je stále příliš brzo, ale možná ne moc.
Na straně „čekat trochu déle“ stojí argument poukazující na velké množství nabízených domů. A i toto velké číslo je pravděpodobně podhodnocené díky stínové nabídce tvořené majiteli domů, kteří odsunuli svoje nemovitosti z trhu, pronajímají je, aby zmenšili náklady jejich držení, a čekají na lepší příležitost prodat. Plus, jsou tu milióny domů zabavených anebo těsně před zabavením díky nesplácení, zvyšující celkové množství.
Na straně nabídky, díky vysoké nezaměstnanosti, špatné ekonomice, a konci vládních pobídek na koupi domů, prodeje nemovitostí opět padají – a signalizují tak, že snížení celkového množství nabízených nemovitostí je v nedohlednu.
Argument z druhé strany: dnešní ceny hypoték jsou až nepřirozeně nízké a tudíž je nepravděpodobné, že nízké zůstanou. Jakmile začnou opět růst, dá se očekávat opravdu velký růst a to v relativně krátkém čase. Za prvé a především, je nemožné čekat, že se vládní úrokové míry budou nadále pohybovat okolo nuly, zvlášť s ohledem na deficity a dluhy, které teď máme. A jen návrat k, z hlediska dlouhého období, standardním normám bude mít devastující následky… a začne to hypotékami (a, jako okamžitý důsledek, cenami a prodeji domů).
Za druhé, něco kolem 95 procent všech nových hypoték je koupeno přes a nebo garantováno Fannie Mea a Frediem Meccem. Jistě nepotřebujete, abych vám říkal, že obě tyto organizace byly v podstatě znárodněny, jsou bez peněz a odsouzeny k zániku. Jednoduše řečeno, s výjimkou plně komunistického systému, kde je veškerý majetek majetkem státu, vláda nemůže být poskytovatel hypoték v prvním, druhém ani posledním případě.
Za čas, až Fannie a Fredie budou označeny za podvod, kterým jsou – a přijde další záchranný balík v hodnotě triliónů dolarů – vláda se bude muset odpoutat od trhu s hypotékami, což vyústí v cenu stanovenou trhem, ne diktovanou státní mocí.
Tedy, pořídit si bydlení dnes, s fixovanou hypotékou mírně přes 4 procenta je asi nejlevnější financování hypotékou, jaké kdy dostanete… A teď je pro a proti vyvážené.
Co ohledně inflace? Ačkoliv je lákavé přidat pravděpodobnost velké inflace na stranu „Kup teď“ našeho pro a proti, ona „hmatatelnost“ nemovitostí se mi zdá důvodem proč označit tento bod jako sporný. Jestliže Ross má problém si představit, že dům, který se prodává za 300 000 USD bude mít za 30 let hodnotu 2.7 miliónu, my to nejen můžeme říct – ale budeme překvapeni, jestli to bude všechno, co za něj dostane. Samozřejmě, referuji na dnešní měnové jednotky; za 30 let bude potřeba mnohem méně „nový dolarů“.
To proto, jelikož uplynulých 30 let představují „zelené dny“ součastného experimentu s nekrytými penězi. Tu zábavnou část představuje fakt, že se každý cítí bohatší díky té spoustě dolarů, co má na bankovním nebo makléřském kontu, a protože vlastněné věci oceněné v dolarech – jako např. dům Rossových rodičů – zvýšili svou nominální hodnotu. Následujících 30 let bude ovšem obsahovat temná období, během kterých se nekrytý monetární systém rozklíží.
Jakmile nadejdou, někteří analytici očekávají, že dolarová cena opravdových peněz – zlata – stoupne na 5000 USD za unci. Jiní analytici si myslí, že může vystoupat mnohem, mnohem výše. Já to nedokážu říct, a dokud mám dostatečné pozice ve zlatě, do jisté míry mě to ani netrápí. To vše, protože dolar je jen kus papíru potištěný čísly. Dokud si moje zlato, a jiný „hmatatelný“ majetek, udrží svou nákupní sílu, i před expandující počet nul na dolarech – jsem ok.
Jako „hmatatelný“ majetek, cena vaší nemovitosti pravděpodobně vzroste v dolarech, ale to jen díky tomu, že dolar padá. Nicméně ten bonus, který získali Rossovy rodiče díky bublině na trhu nemovitostí se už během našich životů nebude opakovat. Přílišná výstavba během současných „bublinových“ dní, spojená s poměrně přímočarou demografií , baby boom a jeho odchod – ruku v ruce s návratem rozumných (oproti současným šíleným)pravidel půjčování -způsobí návrat hodnot domů, bez ohledu na jejich cenu v dolarech, na nebo silně pod dnešní úroveň na několik následujících let až dekád.
Žádná jednoduchá odpověď na otázku, zda je teď čas koupit, není. Jako s většinou věcí, všechno záleží na vašich osobních výpočtech, na tom, kolik jste schopni pohodlně splácet. A následně přemítání o tom, jak moc jste si jistí, že výše vašich příjmů vám umožní pokračovat v splácení v nedohledné budoucnosti. Samozřejmě, k vašim splátkám hypotéky je nutné připočíst i daň z nemovitosti, která jde konstantně nahoru, stejně jako údržbu, společenské povinnosti a další.
A protože všechny trhy nemovitostí mají lokální charakter, musíte také věnovat podstatnou péči vyhlídkám lokálního trhu. V Rossově sousedství, město Harrisburg, Pennsylvania, právě nezaplatilo (defaulted) na splátkách municipálních dluhopisů 3.3 miliónu USD, a finanční situace Philadelphie také není růžová – takže před nákupem by bylo dobré udělat průzkum, aby byla jistota, že celé sousedství nezdegeneruje.
A konečně, ještě jeden důvod, proč možná nebudeme muset čekat příliš dlouho, než budou nemovitosti alespoň racionální investice. Tím důvodem je velké množství peněž ležících jinde. Většina těch peněz je v hotovosti, nebo v dluhopisech – tvořící se katastrofa.
Jak se úrokové míry rozpohybují nahoru, a státní peníze začnou padat, investoři začnou být poměrně zoufalí dostat se pryč z dluhopisů a do čehokoliv co má alespoň hmatatelný tep. Jakmile ceny domů padnou o dalších 20procent, 30 procent, nemovitosti budou opět považovány za nerizikovou hodnotu, a alespoň percentuální část těchto peněz do nich začne proudit zpět.
Osobně bych ještě nákup nemovitostí odložil. Alespoň na post-bublinových trzích, kde dluh stále ještě nebyl adresován (většina z něj zatím leží v knihách FEDu, Fannie a Fredieho) a kde zoufalé vlády využijí to, že nemůžete vzít a posunout váš domov a zvýší vám daň z nemovitosti.
Zdroj: Casey Research LLC
Facebook komentár